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外资进入中国房地产市场的程度:亚博官网登陆

本文摘要:根据资料,2005年,亚洲地区将260亿美元用于房地产投资,其中约20%到25%的资金投入了中国房地产市场。高居民储蓄率和狭窄的投资渠道和房地产开发商由于大量的研发资金不足,不得不与国外投资者合作,为此中国人民银行2006年1月14日最近的统计资料显示,1月底居民人民币储蓄存款余额超过148万亿元,同比迅速增长211%。

投资渠道

现在海外资本登机师从中国房地产市场,但中国房地产的必要融资渠道非常狭窄,对银行贷款的依赖性很强,在现在国家宏观调控房地产的情况下,开发商必须以与海外投资者合作的形式提供研发资金面对这种情况,明确提出通过加强我国房地产金融创新扩大房地产融资渠道,完善房地产金融市场。1、外资进入中国房地产市场的程度1 .海外资本现在根据中国房地产市场投资国家统计局的资料,2005年国外机构销售中国建筑物资的金额达到了34亿美元,构筑了过去5年的合计。

而且,这一几何级数的快速增长情况在2006年转移后大幅缩小,根据世界上仅次于房地产顾问服务公司之一世邦魏理市的研究结果,今年第二季度,最低有10亿美元的海外资金投入中国内地房地产销售市场。海外机构和个人销售商品房的资金结汇也同期迅速增加了两倍以上。

以摩根土丹利、花旗等为主要成员的国际房地产基金成为我国房地产转移的急先锋。过去五年间,摩根士丹利在中国房地产领域的投资总额约为15亿美元,今年预计新投资30亿美元。继大摩之后,花旗集团预计在今后3年内将中国国内房地产市场的投资额提高到9倍以上,最低8亿美元。

另外,仅次于澳大利亚的投资银行麦格理银行日前回答说,计划今年花费3亿美元投入中国国内的房地产企业。该银行在移籍中国的11年中相继完成了9家大型百货公司的收购。

此外,荷兰ING银行、美林国际等世界著名公司宣布将在中国房地产市场积累重金深度进行干预。同时,亚洲地区的投资机构也以其敏锐健康的身材落后进入中国房地产市场。根据资料,2005年,亚洲地区将260亿美元用于房地产投资,其中约20%到25%的资金投入了中国房地产市场。

进入今年以来,亚洲各国流向中国房地产的资金在增加。亚洲金融有限公司、新加坡嘉德地、菲律宾大都市银行等许多投资机构投入中国房地产市场的资金不足50亿元,其中嘉德地计划今后在中国投资数十亿美元用于房地产开发。

据消息,从2006年6月6日到7月20日的50天内,只有海外机构在中国以独立国家或大股东的形式投资构成的房地产项目约15个多项目,平均值每三天夺取一城。其中,只有渣打银行在上海倒计时进入了四个巨大项目。另外,新加坡产(民间)投资公司从2005年到2006年近1年在天津以合资大股东方式倒计时2项,理解总投资额约为4亿元人民币。主要海外投资者今后1~3年对中国房地产的预期投资额(温表1) 2.外资转移到中国房地产的理由海外资本如此强烈地转移到中国房地产市场主要是对中国经济持续良好发展的前景寄予厚望,随着经济缓慢发展的房地产另外,海外投资者对人民币电子货币的期待也很广泛,根据世邦魏理官管理的资料,很多投资者预计人民币将下跌2%到20%。

另外,人民币在国际市场上的贬值预计每年为5%左右。这些因素除了都把国外资本大量转移到中国房地产行业以外,我们不能忽视中国房地产市场本身不存在的先天性缺失,也就是房地产市场融资渠道狭窄。2 .中国单一的房地产融资渠道和高居民储蓄存款余额1 .单一的房地产融资渠道对中国房地产市场的主要参与者——中国房地产发展商来说,其资金来源主要依靠银行贷款,银行贷款是其融资的最主要方面。根据2005年12月16日国务院第一次全国人口普查领导小组办公室和中华人民共和国国家统计局公布的《第一次全国经济普查主要数据公报(第三号)》相关数据,截至2004年底房地产开发企业总资产约61790亿,总负债约45784亿,资产负债率约74.1% 2005年,房地产开发企业完成资金21178亿元,其中企业筹措资金7039亿元,占资金来源比例为33.24%; 国内贷款3835亿元,占资金来源的比例为18.11%,其他资金来源为10040.41亿元,占47.40%,其他资金来源的80%以上来自存款和存款,其中60%至70%来自银行或住房公积金管理中心建筑企业的工程垫款中,来自银行的建筑业贷款也相当大。

也就是说,房地产开发资金来源中,60%左右的资金来自银行系统,不存在研究开发贷款和住房贷款等债权型融资的形式,开发自有资金的部分接近20%,房地产业的平均资产负债率很高。随着国家宏观调控政策的实施、银根的放宽,房地产开发商很难将依赖银行贷款的项目付诸实践,因此许多开发商期待着开展一些新的融资渠道。所以很多国内大型房地产开发商经常自由选择与国外开发商合作开展项目开发2 .高居民储蓄率和狭窄的投资渠道和房地产开发商由于大量的研发资金不足,不得不与国外投资者合作,为此中国人民银行2006年1月14日最近的统计资料显示,1月底居民人民币储蓄存款余额超过14.8万亿元,同比迅速增长21.1%。

“十五”时期城乡居民人民币存款馀额的迅速增加趋势也说明了这个问题。与高额储蓄存款余额对立的是我国狭窄的居民投资渠道,目前我国居民收入除了被用作基本消费和现金银行外,完全难以寻找另一条比较合理的投资渠道。3 .美国低居民储蓄率和多元化投资、融资渠道与中国无视,美国居民储蓄率依然维持在较低水平,始终维持在10%以下。

不要和低储蓄率相比是美国繁荣的资本市场和非常丰富的投资融资渠道,居民可以自由选择自己喜欢的金融市场。另外,房地产开发商还可以向其中一个金融主体展开融资,提供研发资金。

另一方面,通过房地产企业的单一融资渠道引进海外资本,开展房地产开发,大量利润被外资共享,另一方面,通过国内狭窄的投资渠道,居民被逼到现在处于胜率阶段的银行,无法获得较大的利润报酬。这种对立突出了我国狭窄的投资融资渠道。如何改变当前“瓶颈”的局面,成为中国金融市场面临的特别不利的挑战。

因此,我们必须在金融工具、金融体制和金融管理方面开展全方位的创造性,大力推进中国的金融国际化进程。由于“房地产金融体系与国家金融体系一体化”已经是国际住房金融体系发展的总趋势,本文以房地产金融创新为例,讨论中国的金融创新问题。


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